「新築共同住宅」
当社では、一戸建て住宅の建築で培ってきた技術力や設計力を、共同住宅建築でも生かし、相続対策や賃貸経営をお考えのオーナ様のご期待に沿えるような、様々なプランをご提案いたします。お住まいになる入居者様には、快適で長期間住みたくなるような住宅を、オーナー様には高い投資効果を得られるような建物を提供できるよう常に考えております。
相続対策で所有されている土地に建築したい方、既存のアパートが老朽化で建て替えをお考えの方、お気軽にご相談ください。
「戸建て賃貸の現状」
現在、市場で入居者を募集している賃貸住宅の中の約９５％が共同住宅（マンション・アパート）であり、残りの５％が一戸建ての貸家となっております。
賃貸物件を探している方の中で、一戸建ての貸家を希望される方は、比較的属性の高い方が多く、家賃滞納のトラブルや近隣トラブルなどの心配も少なくなります。
この、たった５％の貸家の中には、築年数が古いことや設備もメンテナンスが必要な場合が多く、
属性の高い顧客にニーズに合わない物件が混在しているのが現状です。
「戸建て賃貸の魅力」
KENディベロップメントの戸建て賃貸住宅は、約１０年での完済が可能で、賃貸住宅の経営のニーズにお応えできる品質の住宅です。
低価格で、高品質な貸家を立てることができれば、空き家のリスクも少なく、安心した賃貸経営ができます。
万一、空き家となった場合でも、再度の賃借人の募集、または中古住宅として投資用、自己居住用、解体をして再建築用等、売却の選択肢が多く流通性もあります。
入居中の賃借人が、貸家をそのまま購入したい、この様なご相談を受けることもございます。
「土地の状況に合わせた建築が可能」
土地面積が小さいために運用をあきらめていた土地や、土地形状が悪いと思っていた土地など、 どのような土地でも、まずは当社へご相談ください。
（狭小地の場合）
比較的駅に近い立地であるため、コンパクトな住宅でも賃貸の需要があります。
（変形地）
建物の配置を工夫すれば、隠れ家的な住宅や、庭付き一戸建てに生まれ変わります。
プラン例は豊富にご用意しておりますが、フリープランでの建築も可能です。
「戸建て賃貸事業の参考事例」
① 貸家を所有していたが、建物が古くなり建て替えをするケース
② 相続した土地を有効利用するために、一戸建て貸家を建築するケース
戸建て賃貸のメリット
- 賃貸市場には一戸建ての賃貸物件が少なく、高い需要を期待できる
- 立地条件に左右されることなく、郊外でも人気がある
- 転勤が多く、一戸建てを購入できない世帯の社宅契約の需要を見込める
- 入居者がファミリー層なので、物件をきれいに使ってくれる
- 入居後の満足度が高く、長期間の居住を期待できる
（ペット可物件が多い、近隣との騒音トラブルが無い等） - 共同住宅には向かない土地面積が小さい狭小地や変形地でも建築可能
- 物件の管理が比較的簡単
- 小額から投資が出来て銀行融資が受けやすい
- 節税効果が期待できる
- 将来転売しやすい
- 将来建て替えしやすい
- 相続時の分割や現金化がしやすい
稼働率について
現在、市場で入居者を募集している賃貸住宅の中の約９５％が共同住宅（マンション・アパート）であり、残りの５％が一戸建ての貸家となっております。
一方、一戸建てと共同住宅を比較した場合、 一戸建て住宅に住みたい人の割合は６５％ 共同住宅に住みたい人の割合は２０％ どちらともいえない人の割合は１５％ この様に賃貸物件を探す方の中には、潜在的に一戸建に住みたいという意識があります。
グラフからわかるように、実際の供給されている賃貸物件は共同住宅が多く、 一戸建ての賃貸住宅は、急な転勤で貸し出すケースと相続した持ち家を貸し出すケース等限られた物件しかないことが分かります。 基本的に一戸建て賃貸の数量が少なく、賃貸住宅を選ぶ際に一戸建て賃貸をあきらめている人が非常に多いため、高い稼働率を維持することが可能です。
維持管理について
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アパート、マンション |
共用部分があるので、電気代、清掃代等のランニングコストがかかる |
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一戸建て賃貸住宅 |
共用部分がないのでオーナー負担のランニングコストは無い |
共同住宅と一戸建て住宅を比較すると、維持管理も簡単です。
アパート、マンション
・共用部分があるので、電気代、
清掃代等のランニングコストがかかる
・世帯数が多いため、設備の老朽化に伴う、修理費用、交換費用が高額になりやすい
・隣接住戸の入居者と音のトラブルが発生しやすい
一戸建て賃貸住宅
・共用部分がないのでオーナー負担の
ランニングコストは無い
・所有世帯数のみの修理費用、
交換費用なので、低額になる
・基本的に単一世帯なので
音のトラブルの心配は無い
共同住宅と一戸建て住宅を比較すると、維持管理も簡単です。
節税対策になる
不動産を所有している際に課税される固定資産税、都市計画税ですが、 土地のみで所有している場合と、建物を建築して賃貸した場合とで、税額が変わってきます。
所有しているときの税額の比較
１、土地のみを所有しているとき
固定資産税評価額が1200万円の場合
固定資産税 評価額1200万円×1.4％＝168,000円
都市計画税 評価額1200万円×0.3％＝36,000円
年税額204,000円
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２、一戸建てを建築した場合
固定資産税 評価額1200万円(1/6)×1.4％＝28,000円
都市計画税 評価額1200万円(1/3)×0.3％＝12,000円
年税額40,000円
＊小規模宅地の特例、適用例
建物評価額800万円の場合
固定資産税 評価額800万円×(1/2)×1.4％＝56,000円
都市計画税 評価額800万円×0.3％＝24,000円
年税額80,000円
＊新築住宅に係る税額の減額措置、適用例
合計年税額126,000円
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相続時の評価額の比較について
１、土地のみの場合
土地のみの場合、路線価による計算
例：土地面積80㎡ 路線価㎡あたり200,000円＝1,600万円
相続財産として1,600万円の評価
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２、賃貸一戸建てがある場合（入居中）
例：土地面積80㎡ 路線価㎡あたり200,000円＝1,600万円
土地について、貸家建付け地としての評価減があります。
自用地の評価－(１－自用地の評価×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
1,600万円－(1,600万円×60％×30％×100％）＝1,312万円
小規模宅地の特例＝貸付事業用宅地：評価額の50％
1,312万円×50％＝656万円
建物評価額800万円の場合
建物について貸家の評価減があります。
800万円－(800万円×借家権割合30％×賃貸割合100％）＝560万円
相続財産として土地、建物合計1,216万円の評価
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＊建物の借り入れが残っている場合、相続財産のマイナス評価として計算
相続発生時の評価額を圧縮することにより、相続税の負担軽減につながります。
＊税金の計算についての詳細は、個々の条件により異なる場合があります。
＊実際の評価額や税額は税務署やタックスアンサーなどで、ご確認ください。
運用の自由度
不動産投資物件は、オフィスビル、貸倉庫、貸工場、貸事務所、賃貸用マンション、賃貸用アパート、賃貸用一戸建、貸駐車場など様々な物件があります。その中でも一戸建て賃貸住宅はその自由度からも、注目を集めています。
オフィスビルや賃貸用マンションなどは規模が大きく物件が高額となり、所有する際のハードルの高さがあります。オーナーチェンジで売却する場合は高額な物件ほど売却期間が長期となってしまいます。
貸倉庫や貸工場といった種類の場合、一度賃借人が決まれば長期間の契約となり安定した収益は確保しやすいのですが、解約となってしまった場合は、業種が特殊なので長期間の空室期間が出てしまう場合があります。売却の際は、特殊な物件なので、購入希望者を探す期間は長期となります。
賃貸アパートの場合、規模は大小ありますが、築年数が経過した場合、入居率の低下が目立つ物件が多くなります。オーナーチェンジなどで売却する場合でも、アパートの場合、建物の構造によって耐用年数の残存期間が融資期間を左右するので、融資を利用するケースでは売却の難しさがあります。
賃貸マンションや賃貸アパートの築年数が経過した際に、リフォームを行いますが、世帯数が多ければ、世帯数分の設備投資が必要になります。また、建て替えをする場合は、入居者が全員退去しなければ建て替えが出来ませんので、建て替えは難しいでしょう。
貸し駐車場の場合、固定資産税が高いことを除けばその他の維持費はほとんどかかりませんが、土地の広さに応じた駐車台数しか駐車料が入ってきませんので、収益性としてはあまり期待が出来ません。売却については駐車場利用者がいたとしても流通性はとても良いです。
一戸建て賃貸住宅の場合、入居者は基本的には1件につき1世帯です。空室になった場合、リフォームをして再募集を行う事と居住用として売却を行う事と両方の選択肢を選ぶことが可能です。立地を気に入った入居者が賃借中の一戸建てを購入したいという事例もよく聞く話の一つです。築年数が古くなっていた場合は、再建築、または、取壊しを行い土地として売却等、物件の状況に合わせて、運用することも可能です。
この様に、不動産投資の物件の種類によって、所有している際の物件の運用の自由度が全く変わってきます。
一戸建て賃貸の場合は、所有する際のリスクが、いろいろな角度で回避できる特徴を持ち合わせています。
地形に左右されない
土地の地形は様々な地形があります。 例えば正方形、長方形、この様な地形は、建物のプランを作成することは簡単です。 では、変形地、三角形、台形、旗竿上の土地、この様な土地は地形に合わせて建物のプランを一から設計しなければなりません。
旗竿地
この様な土地で運用を諦めていませんか。
・建物が道路から奥に入っているのでカースペースの確保
・道路から中を見られないプライバシーを守れるプランが可能
三角地
このような土地の場合
・建物の配置を工夫することによって自転車置き場などのプラスアルファなスペースを確保
・建物の形は正方形ではなくなりますが、おしゃれな外観の物件も夢ではありません。
当社には、専属の設計担当がいますので、測量図があれば、その土地に合ったプランを作成いたします。まずは測量図を用意して相談することから始めてください。 相談することが一戸建て賃貸で不動産投資を行う第一歩です。
相続した土地に戸建て賃貸住宅を建築した川口市内のA様の例
「一戸建て賃貸を検討したきっかけは？」
Aさんは既にさいたま市内で一戸建てを購入して家族と暮らしていました。川口市内にある実家を相続しましたが、築年数も古く、建物内には家具や親の荷物が残っており暫くの間そのままにしていました。子供のころに住み慣れた実家を売却することをためらっていたAさんは、リフォームをして貸家にする事と、アパートを建築して賃貸することを検討有していましたが、リフォームをして貸せる状態にするには数百万円かかる事、アパートの建築には建築費が高額すぎる事等、方向性が決まらないまま悩んでいました。A様は友人の紹介で当社を知り、新築一戸建住宅を賃貸することも比較検討することとしました。
「KENディベロップメントを選んだ理由は？」
一戸建て住宅を専門に設計している建築士から建物について説明を受け、建物についての安心感がありました。施工実績も建築現場や過去の施工例写真を見てこの建物なら入居者がすぐに見つかると思いました。また、宅地建物取引士から不動産の運用について説明を受け賃貸中の利回りや、空室時のリスク、賃貸だけではなく売却する場合等、一戸建て賃貸の運用時の方向性も相談できる会社であることが、この会社を選んだ理由です。
「実際に建築していかがでしたか？」
新築の貸家が供給量として少ないため、Aさんの物件は建築中に入居者が決まり空室のリスクを負うことなく一戸建て賃貸の運用をスタートできました。
